Un análisis de la estrategia inversora de los fondos inmobiliarios internacionales en España durante el decenio 1998-2007

Resumo

Dentro del sector inmobiliario, la inmobiliaria de empresa fue también un reflejo de lo que ocurría en el resto de la economía, y también sufrió una burbuja. En esta tesis se realiza un compendio de un sector poco estudiado en nuestro país desde una perspectiva académica y de la transformación de este a ser liderado por fondos de inversión inmobiliarios. Las nuevas normativas internacionales, (Basel I, II, y III), de los bancos que restringen su exposición al sector inmobiliario proporcionarán a los fondos inmobiliarios, REIT´s (en España SOCIMI´s), fondos de deuda, etc., un protagonismo mayor que el que hasta principios de la década de los 2000 no tenían. Estos fondos que mueven ingentes capitales hacia el sector inmobiliario dotan a sus carteras de la suficiente diversificación sacrificando retornos en aras de disminuir sus riesgos, invierten en muchos casos en países, donde no tienen oficinas operativas con el objeto de disminuir sus costes operativos. En el periodo de 1998 a 2007 España vivió uno de los momentos de crecimiento económico mayores de su historia contemporánea. Buena parte de este crecimiento vino dado por el sector inmobiliario, cuyo comportamiento derivó en un alza de precios y en una fuerte caída de la rentabilidad. En esta tesis doctoral se analiza la burbuja inmobiliaria de empresa que se produjo en un contexto de rápido incremento de los Fondos de Inversión Inmobiliarios. La desregulación financiera, la titulación y la emergencia de nuevos productos financieros crearon el escenario ideal para ello. Se aceleró el circuito de riesgo (Atisreal, 2004) y estalló la burbuja inmobiliaria (Roubini, 2006), (Farhi y Tirole, 2011), (Assemascher-Wesche y Gerlach, 2008). A partir del análisis de las transacciones realizadas en el período de la Ecuación de Cambio de la Teoría Cuantitativa del Dinero, de Fisher (1911), adaptada al mercado inmobiliario de oficinas, se han podido explicar los niveles muy altos de inversión en las oficinas de Barcelona y Madrid, como consecuencia del abaratamiento de las oportunidades. Igualmente, se ha podido verificar la existencia de una mayor volatilidad de retorno de las inversiones en España que en otros países, mientras el hecho de tener una estructura física de instalación, en nuestro país por parte de las inversoras internacionales, no condicionó ni el número de operaciones ni el volumen de las mismas. La dificultad de acceder a las fuentes de información se ha resuelto: a) realizando entrevistas en profundidad a directivos que intervinieron activamente en el período, de este modo se han constituido 29 casos de análisis (fuentes primarias); y b) analizando tres bases de datos (fuentes secundarias). La primera, de CBRE Londres, comparando la oferta, la inversión total, la rentabilidad en la mejor zona, la prima de alquiler y el ratio de desocupación. La segunda, de EPRA Bruselas y la IPD Londres, comparando la rentabilidad total, el precio de retorno, el retorno de ingresos y la rentabilidad ponderada por dividendo. Y la tercera, de JLL Madrid, comparando precio total, nacional /extranjero, y oficina local.